Uzun süreli kira sözleşmelerinde 10 yıllık uzama süresini dolduran kiracılarla ilgili yeni bir yargı kararı, tahliye süreçlerini yeniden tartışmaya açtı. Yayla Haber’de yer alan bilgilere göre İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 49. Hukuk Dairesi, belirli süreli kira ilişkilerinde uzama süresi tamamlandıktan sonra kiraya verenin fesih hakkının kullanımına ilişkin dikkat çeken bir değerlendirme yaptı.
Dosyaya yansıyan çerçeveye göre, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşmenin ilk süresinin ardından gelen 10 yıllık uzama döneminin bitiminden sonra, ilgili uzama yılının sona ermesinden en az 3 ay önce yazılı bildirim yaparsa sözleşmeyi sona erdirme yoluna gidebiliyor. Bu başlık, Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde yer alan düzenlemeyle de uyumlu bir hukuki zemin taşıyor.
Kira sözleşmelerinde 10 yıllık uzama süresi neden önemli?
Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiracının sürenin bitiminden en az 15 gün önce bildirim yapmaması halinde sözleşmenin aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılacağını düzenliyor. Aynı maddede, 10 yıllık uzama süresinin sonunda kiraya verenin, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla sözleşmeyi sebep göstermeden sona erdirebileceği hükme bağlanıyor.
Bu nedenle tartışmanın odağında, kiracının evde ya da işyerinde toplam kaç yıl kaldığından çok, sözleşmenin ilk süresi sonrasındaki uzama yıllarının nasıl hesaplandığı bulunuyor. Hukuk çevrelerinde yayımlanan değerlendirmeler de 10 yıllık sürenin doğrudan kira ilişkisinin ilk gününden değil, belirli süreli sözleşmenin bitiminden sonra başlayan uzama dönemlerinden hesaplandığına işaret ediyor.
Bildirim süresi kaçırılırsa süreç bir sonraki yıla kalabiliyor
Haberde aktarılan yorumda olduğu gibi, fesih hakkının kullanılabilmesi için takvim büyük önem taşıyor. Kiraya verenin, ilgili uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı bildirim göndermesi gerekiyor. Bu sürenin kaçırılması halinde fesih hakkının otomatik biçimde işlemeyeceği, bir sonraki uzama yılının sonunun beklenebileceği değerlendiriliyor.
Bu noktada bildirimin içeriği, yöntemi ve hangi tarihin esas alınacağı somut dosyaya göre değişebildiği için, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ile yenilenme dönemlerinin ayrı ayrı incelenmesi gerekiyor. Özellikle eski tarihli sözleşmelerde geçiş hükümleri ve uzama hesabı uygulamada belirleyici olabiliyor.
Yargı kararında öne çıkan başlıklar
Yayla Haber’in aktardığı bilgilere göre istinaf aşamasında verilen kararda, uzun süreli kira ilişkilerinde mülkiyet hakkı vurgusunun öne çıktığı görülüyor. Aynı gün yayımlanan farklı haberlerde de İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 49. Hukuk Dairesi’nin 10 yıllık uzama süresini dolduran sözleşmeler bakımından kiraya verenin fesih iradesini daha güçlü değerlendirdiği yönünde benzer anlatımlar yer aldı.
- Belirli süreli kira sözleşmelerinde uzama yılları kritik önem taşıyor.
- 10 yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren için fesih imkânı doğabiliyor.
- Bu hakkın kullanılması için en az 3 ay önce yazılı bildirim şartı öne çıkıyor.
- Süre kaçırılırsa işlem aynı dönem içinde tamamlanamayabiliyor.
Sözleşme tarihi neden yeniden kontrol edilmeli?
Kararın kapsamına ilişkin ayrıntılar kamuya açık tam yargı metniyle geniş biçimde paylaşılmış değil. Bu nedenle somut dosyada hangi sözleşme tarihi, hangi uzama hesabı ve hangi bildirim tarihinin esas alındığına ilişkin bazı noktalar sınırlı görünüm sunuyor. Buna rağmen, mevcut mevzuat ve hukuk literatüründeki açıklamalar birlikte değerlendirildiğinde, sözleşmenin başlangıç tarihi ile uzama dönemlerinin tahliye sürecinde belirleyici olduğu anlaşılıyor.
Bu tablo, özellikle uzun süredir devam eden konut ve çatılı işyeri kiralarında hem kiracıların hem de mülk sahiplerinin sözleşme takvimini dikkatle gözden geçirmesi gerektiğine işaret ediyor. Ancak her dosyada kira süresi, sözleşme tipi, yenileme tarihi ve bildirimin usulü farklı sonuç doğurabileceğinden, somut uyuşmazlıklarda hukuki değerlendirme dosya özelinde yapılmalı.